Em um ambiente marcado pela recuperação de avaliações e pela busca de oportunidades seletivas em ativos imobiliários, a UBP reafirma sua estratégia no segmento de private real estate ao anunciar coinvestimentos imobiliários em mercados de nicho. A Funds Society conversou com Pierre Escande, responsável por Real Estate; Kayte Hodgson, especialista sênior de Investimentos no Private Markets Group; e David Disneur, diretor-gerente de Private Markets Solutions, sobre as perspectivas para 2025, os temas mais atraentes para alocação de capital e o papel estrutural do setor imobiliário em carteiras diversificadas.
Qual é a perspectiva para sua classe de ativo em 2025? Há luz no fim do túnel?
O setor imobiliário enfrentou obstáculos significativos nos anos anteriores a 2025, impulsionados por mudanças macroeconômicas, incertezas nos mercados e aumentos rápidos nas taxas de juros. A avaliação dos ativos tornou-se mais difícil em um ambiente de menor atividade de transações, enquanto as restrições de liquidez se tornaram mais evidentes. No entanto, o panorama já não é tão sombrio: os investidores imobiliários estão entrando em 2025 com um renovado senso de otimismo. Prevê-se que as taxas nos EUA se estabilizem e que a narrativa de “mais altas por mais tempo” tenha ficado para trás. Se a estabilização das taxas continuar e uma possível recessão inflacionária se concretizar, a clareza na formação de preços poderá começar a se recuperar, gerando oportunidades atraentes para os investidores. Os fundamentos do setor imobiliário continuam sólidos em segmentos como multifamily, industrial e data centers, bem como em subsetores de nicho como logística e hotelaria, respaldados por tendências estruturais de demanda e fortes ventos favoráveis macroeconômicos.
As avaliações imobiliárias estão atualmente em mínimas históricas (dependendo do subsegmento). Vocês preveem que a lacuna de avaliação será reduzida? Quais fatores podem impulsionar a recuperação dos múltiplos/lucros?
Esperamos que a lacuna de avaliação diminua com o tempo, embora o ritmo varie conforme o setor e a região. Existem vários fatores que podem sustentar uma recuperação tanto dos múltiplos quanto dos lucros. A estabilização das taxas de juros deve favorecer melhores condições de financiamento, apoiando assim avaliações mais altas dos ativos. Além disso, um maior volume de transações que restabeleça as expectativas de preços deve reforçar a confiança dos investidores. Setores com características de investimento atraentes, como multifamily e industrial, podem se beneficiar de aumentos previstos nos aluguéis e níveis estáveis de ocupação. Por fim, à medida que a confiança do investidor retornar, deve haver uma realocação de capital para o setor imobiliário, o que contribuirá com o tempo para um ambiente de melhores avaliações e maiores oportunidades de financiamento.
Onde vocês estão buscando atualmente oportunidades para alocar novo capital?
Identificamos três temas-chave com fundamentos atraentes: a conversão de escritórios em residências (OtR, na sigla em inglês) nos EUA, a recuperação hoteleira no sul da Europa e as operações de sale & leaseback (SLB, na sigla em inglês) na Europa. As conversões OtR permitem que os investidores acessem um segmento de mercado respaldado por uma escassez estrutural de moradias, a necessidade de adaptar antigos edifícios de escritórios subutilizados em unidades multifamiliares e fortes incentivos governamentais para realizar esses projetos. A recuperação hoteleira, especialmente no sul da Europa, concentra-se em ativos hoteleiros existentes que, em sua maioria, estão obsoletos e requerem investimentos para modernizar suas instalações, em um ambiente de crescimento do turismo e escassez de hotéis de qualidade. As estratégias SLB consistem na aquisição de ativos imobiliários de alta qualidade de proprietários-usuários que buscam liquidez em um ambiente de financiamento mais restritivo.
A UBP reforçou sua divisão imobiliária no ano passado com novas contratações e desenvolvimento de novas estratégias. Um ano depois, quais são os principais avanços? Quais são os planos de curto e médio prazo?
A UBP mantém sua convicção na estratégia de Private Real Estate e está comprometida com sua abordagem de originar coinvestimentos imobiliários diretos em submercados de nicho pouco saturados na Europa e nos EUA para seus clientes. Em linha com os três temas mencionados, já identificamos uma oportunidade fora do mercado no âmbito OtR. Uma vez concluído este projeto, continuaremos aproveitando a ampla rede da equipe de Private Real Estate para manter um fluxo constante de coinvestimentos diretos atraentes para nossos investidores.
A UBP oferece uma oportunidade de coinvestimento na conversão de escritórios em residências nos EUA. O que tornaria um projeto assim atraente para os investidores?
Os investidores podem se beneficiar de uma oportunidade incomum para investir em um subsegmento imobiliário com avaliações significativamente reduzidas, respaldado por uma escassez estrutural de moradias em grandes cidades americanas como Los Angeles, São Francisco e Nova York. Nesta última, por exemplo, regulamentações locais favoráveis sobre conversões de escritórios visam abordar a falta de habitação. Isso permite que as conversões avancem com risco mínimo de licenciamento, isenções fiscais atrativas e uma entrada e absorção rápidas no mercado assim que as primeiras unidades forem concluídas. O perfil de fluxo de caixa previsível a longo prazo e as características favoráveis de risco/retorno desses investimentos devem atrair aqueles que buscam diversificação em uma classe de ativos mais estável.
Por que faz sentido incluir o setor imobiliário em uma carteira diversificada? Deveria haver uma alocação estrutural para o setor imobiliário dentro do universo de ativos privados?
O setor imobiliário oferece uma combinação única de geração de renda, valorização de capital e proteção contra a inflação. Sua baixa correlação com ações e títulos negociados em bolsa também pode ajudar a reduzir a volatilidade geral da carteira, tornando-o um componente valioso de uma estratégia de investimento diversificada. Em particular, o real estate privado tende a apresentar menor volatilidade de preços no curto prazo e, por ser respaldado por ativos reais em ambientes estruturais e orientados por tendências, com capacidade de gerar fluxos de caixa previsíveis, oferece estabilidade e resiliência em momentos de estresse de mercado. Diante dessas características, uma alocação para o setor imobiliário privado, junto com investimentos privados em crédito, infraestrutura e capital, pode ser especialmente benéfica.
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Por Redacción Américas
Por Maria Nunes