Com a inflação sob controle, o BCE relaxando sua política monetária e o retorno do apetite comprador, o mercado imobiliário europeu está voltando a atrair a atenção dos investidores que buscam fontes de descorrelação para as carteiras. Segundo Olivier Hertoghe e Damien Marichal, gestores da DPAM, “todos os ingredientes estão presentes” para voltar a investir nessa classe de ativos, que, segundo seus cálculos, ainda está sendo negociada com um desconto histórico: “As avaliações estão atrativas, não vimos um rerating; os fundamentos permanecem fortes, confirmando um ambiente positivo; os preços dos ativos imobiliários estão subindo novamente; as taxas de ocupação estão baixas, mas continuamos vendo crescimento dos aluguéis, e as empresas estão anunciando operações, o que demonstra sua saúde operacional”, resumem.
Ambos os especialistas explicam que muitos investidores ainda estão digerindo o quão traumáticos foram os últimos quatro anos para essa classe de ativos, que enfrentou altos níveis de volatilidade e baixos retornos, mas pedem que se faça o exercício de olhar para frente, e não para o retrovisor: “A volatilidade está retornando a níveis históricos e agora vemos alta previsibilidade dos lucros. Acreditamos que a dinâmica dos últimos cinco anos não vai se repetir no futuro, porque o setor passou por um forte processo de desalavancagem que já está refletido nos preços e as empresas estão preparadas para voltar a crescer”, concluem.
Tendências
Varejo, logística e residencial são os três subsegmentos onde os gestores estão atualmente encontrando mais ideias de investimento e que estão sobreponderados em relação ao índice de referência. De fato, eles explicam que a logística tem sido o subsegmento de melhor desempenho até agora em 2025.
A expectativa é que a logística “continue crescendo, embora não no mesmo ritmo de antes”. Os especialistas se referem ao boom que o setor viveu a partir de 2022, que reduziu consideravelmente os rendimentos esperados, refletindo as altas expectativas dos investidores para esse segmento do mercado, fazendo com que o rendimento médio caísse de cerca de 9–10% para 3%; a forte alta das taxas de juros levou a uma correção nas avaliações — embora a DPAM esclareça que os fundamentos não foram alterados —, o que trouxe os rendimentos de volta para cerca de 5% atualmente, embora com dispersão entre as diferentes categorias que compõem a logística.
Ficaram para trás os tempos em que o segmento de escritórios dominava as carteiras junto com o residencial: hoje, destacam os especialistas da DPAM, o universo imobiliário é mais variado e inclui mais subsegmentos que também têm espaço em suas estratégias de investimento, como instalações de saúde, residências estudantis ou self storage. Por temáticas, os gestores destacam a tendência de alta dos data centers: embora mais desenvolvidos nos EUA, ambos os especialistas observam o crescimento dos investimentos nesse tipo de instalação tão ligada ao desenvolvimento da inteligência artificial na Europa e investiram na Merlín, uma das empresas que está participando dessa tendência. “Há apenas um punhado de empresas europeias que já investiram bastante em data centers, mas antecipamos um aumento no capex que poderia impulsionar o crescimento dos lucros no futuro, já que os data centers representam uma fonte de fluxos de caixa”, detalham Hertoghe e Marichal.
Segundo suas expectativas, eles calculam que, graças a esse boom, a exposição a data centers pode passar dos atuais 2% para atingir um peso de 15% dentro do universo imobiliário. “O investimento em data centers está começando a se tornar uma tendência visível e pode representar uma contribuição importante para os lucros entre 2027 e 2028”, concluem.
Seleção de altas convicções
Um universo de 100 empresas é suficiente para investir de forma diversificada? Essa pergunta, na verdade, tem um truque, porque essas 100 empresas que compõem o universo de investimento dos fundos DPAM B Real Estate Europe Sustainable-F e DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable-F são resultado de uma filtragem mais rigorosa que leva em consideração aspectos como tamanho (ambos os produtos oferecem liquidez diária), avaliações, receitas e potencial de crescimento, critérios de sustentabilidade e, no caso do fundo de dividendos, que ofereçam uma rentabilidade por dividendo superior ao índice de referência (FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Net Return, em torno de 5%) de forma sustentável.
Ambas as estratégias costumam manter entre 40 e 60 nomes em carteira, sendo o fundo de dividendos aquele em que se refletem as convicções mais fortes da dupla de gestores da DPAM. Em seu trabalho de seleção de ações, eles costumam preferir empresas de menor porte “que ainda não foram descobertas pelos concorrentes”, embora precisem se enquadrar nos requisitos de liquidez e potencial de crescimento já mencionados. Como resultado do processo de análise, Unibail-Rodamco, Vonovia e Merlin Properties estão entre as dez principais empresas de ambos os produtos.
Por Redacción Américas