Durante varios meses, los economistas han estado esperando un aumento de las rentabilidades a largo plazo y sus previsiones se han basado en esta premisa. Los tipos libre de riesgo europeos se dispararon con la elección de Donald Trump, haciéndose eco de la tendencia en EE.UU. Sin embargo, a pesar de ello, se mantuvieron bajos y deberían estabilizarse ligeramente por encima del 0,5% en el caso del bund y del 1% para el OAT francés a finales de año, aunque el riesgo de que Marine Le Pen sea elegida ha puesto recientemente más presión sobre el bono galo.
Durante décadas, los precios del inmobiliario comercial aumentaron impulsados en gran parte por los incrementos de los alquileres en un contexto de inflación estable. Desde la crisis financiera de 2008, la inflación ha sido débil o incluso inexistente. Pero ha remontado en los últimos meses a medida que han repuntado los precios del petróleo, aunque la inflación subyacente, que refleja el estado de las economías, se mantiene baja.
Las rentabilidades de los bonos soberanos se han estrechado significativamente desde la crisis de 2010, causando un efecto colateral que ha hecho descender los rendimientos de todas las clases de activos. Las rentabilidades del mercado inmobiliario habían tocado mínimos previamente, especialmente en Francia y Alemania. Estos son los dos grandes mercados de Europa Continental y en los últimos meses, después de la votación del Brexit, han atraído capital adicional procedente de Reino Unido. La nueva situación ha provocado un incremento fuerte y rápido de las valoraciones del mercado.
Así, el descenso de las rentabilidades en el mercado inmobiliario parece estar cerca de terminarse, especialmente a medida que los rendimientos de los bonos soberanos a largo plazo comiencen a incrementarse. Los dos catalizadores tradicionales decrecimiento de los activos del mercado inmobiliario están en un buen momento.
En nuestra opinión, el escenario más probable es el siguiente. En primer lugar, el repunte de la inflación, debido al incremento de los precios de la energía, aumentará los ingresos derivados de los alquileres. Además, mejorará el crecimiento económico en algunas zonas, principalmente en países con fundamentales sólidos. Aunque esta actividad dependerá de los resultados de las elecciones en Francia y Alemania.
Asimismo, el progresivo aumento de las rentabilidades de los bonos soberanos a largo plazo, desencadenará un incremento de los retornos en el mercado inmobiliario. Esta recuperación tendrá un decalaje, por ejemplo hasta 2018. De hecho, es probable que los rendimientos del mercado inmobiliario continúen reduciéndose en 2017, ya que todavía hay mucha liquidez en el mercado, pero el ritmo de descenso será más lento que en los últimos años. En este momento, estamos descartando un alza significativa de las rentabilidades debido a la política monetaria expansiva del BCE.
Con este contexto, nuestra política de inversión es muy activa y estamos reposicionando nuestras carteras para adaptarnos a los rápidos cambios del mercado, aunque las rentabilidades se mantienen bajas.
Preferimos productos más líquidos (oficinas y espacios retail de alta calidad) en áreas con potencial de mejora. Además, nos centramos en grandes propiedades con múltiples inquilinos (para asegurar los beneficios a través de la diversificación) y que estén adaptados a los nuevos requerimientos de las compañías. Y también identificamos regiones que cuentan con un gobierno más activo y que pueden tener una evolución más ambiciosa.
También continuamos diversificando los sectores, tratando de anticiparnos a las principales tendencias del mercado para capturar los ingresos procedentes de ciclos largos que están menos expuestos a los cambios del entorno macroeconómico y para asegurar un flujo de caja a largo plazo que reduzca el riesgo.
Por último, apostamos por mercados desarrollados que cuenten con potencial alcista. En Reino Unido, pese a la incertidumbre del Brexit, el mercado debería volver a ser atractivo. En Alemania, las condiciones económicas alcistas deberían continuar impulsando las rentas y las bajas rentabilidades. En Francia, por su parte, también esperamos que repunten las rentas a medio plazo gracias al sólido crecimiento. Por último, también tomamos posiciones en distritos centrales de otros países europeos, como en los Países Bajos.
Columna de Cécile Blanchard, directora de Análisis del Mercado Inmobiliario de La Française.
