De los más de 18 millones de metros cuadrados de oficinas existentes en Madrid, tan sólo el 11,5% corresponde a edificios de alta calidad, conocidos como inmuebles de Grado A. Un porcentaje que decrece aún más si se reduce el espectro de estudio al stock de oficinas actualmente desocupadas, donde estos edificios sólo representan el 8% del total, según un estudio elaborado por JLL, empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario.
En concreto, en el mercado de Madrid se identifican 139 inmuebles de Grado A que suman un total de 2,1 millones de metros cuadrados, lo cual supone que el peso de edificios de calidad es sensiblemente inferior a otras ciudades como, por ejemplo, Londres Central, donde se estima que el ratio de Grado A sobre el stock total es de entre un 15% y un 20%, o París, donde ronda el 16%.
Para evaluarlo, JLL ha definido tres categorías a tener en cuenta para identificar edificios de Grado A: características físicas (alturas, superficie por planta, flexibilidad del espacio, etc.); características técnicas (climatización, seguridad, suministro energético o la propia gestión del inmueble); y servicios, que se ofrecen a los ocupantes del edificio.
Ubicación y rentas
Estos inmuebles se reparten de forma muy desigual en las zonas de Madrid (CBD, secundaria, periferia y satélite). En este sentido, más del 70% del stock de Grado A se concentra en zonas periféricas (periferia y satélite) y tan sólo el 21,7% está ubicado en el distrito financiero (CBD, por sus siglas en inglés), con un total de 457.310 metros cuadrados. Por otro lado, si se evalúa el porcentaje de superficie de alta calidad sobre el total del stock, en el CBD sólo hay un 10,5% de edificios Grado A, mientras que en la periferia hay más de un 30%.
En lo referente a las rentas de alquiler, JLL identifica tres factores que determinan los niveles de rentas más altos del mercado: calidad, ubicación y conexiones con los medios de transporte. La combinación de estos aspectos determina el precio final. Así, en un mismo submercado la diferencia de renta entre un inmueble de Grado A y uno no adaptado a estos estándares puede ser de alrededor de un 30%, del mismo modo que ante edificios de calidades similares pero con diferentes ubicaciones la diferencia de rentas también puede rondar el 30%.
Las grandes empresas eligen alta calidad
El nivel de penetración del Grado A en el mercado del alquiler es muy superior a su peso en el stock y sigue una tendencia creciente. Así, en el 2015 los inmuebles de Grado A representaron el 35% de la superficie total contratada, lo cual supone un 10% más que en 2014.
El ratio es todavía más elevado en transacciones de grandes superficies. En este sentido, en operaciones de alquiler de más de 2.000 metros cuadrados, el 48% de la superficie contratada se llevó a cabo en inmuebles de esta categoría.
Estos datos dan muestra del interés de las compañías por alquilar inmuebles de Grado A, al ser cada vez más conscientes del impacto de la calidad de sus oficinas sobre los resultados y la productividad de sus empleados. Sin embargo, teniendo en cuenta los niveles actuales de contratación y la escasa disponibilidad, la oferta cubre poco más de 12 meses de demanda. Un problema que tampoco parece encontrar la solución en la promoción de nueva oferta, que es insuficiente para atender la demanda existente. De hecho, según asegura el informe de JLL, el 27% de la superficie futura prevista para los próximos tres años, tanto rehabilitada como de obra nueva, ya está precomercializada o es para uso propio.
Por Alicia Miguel Serrano
Por Funds Society, Madrid