La liquidez y la fuerte corriente compradora siguen siendo notas dominantes en el mercado español de inversión inmobiliaria. El ejercicio 2014 cerró con la segunda mejor cifra de compras de inmuebles no residenciales desde 2007 —año del apogeo del anterior ciclo inmobiliario— y la tendencia persiste.
La inversión durante el primer trimestre de 2015 alcanzó un volumen de 2.900 millones de euros, el registro más alto de los últimos 31 trimestres. Según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, hay que remontarse hasta el primer trimestre de 2007 para ver una cifra ligeramente superior, en concreto, algo más de 3.000 millones de euros.
“La presión por comprar es máxima”, afirma Francisco Manchón, director de inversión de BNP Paribas Real Estate en España. “Seguimos presenciando la creación de nuevas sociedades de inversión inmobiliaria en cuyo accionariado participan tanto fondos internacionales como capital español y seguiremos viéndolo en los próximos meses”, explica el directivo.
“Ese empuje comprador y la consecuente escasez de oferta están propiciando la compra de compañías inmobiliarias o la toma de posiciones en las mismas, por delante de la búsqueda del asset deal”, añade Manchón. Desde principios de 2014 se han registrado al menos cinco transacciones de este tipo. La entrada de Villar Mir en el capital de Inmobiliaria Colonial, la disputada carrera por la adquisición de Realia protagonizada por Carlos Slim o la compra de ONCISA y su cartera de edificios de oficinas por parte de Hispania, son algunas de las más destacadas.
Estrategias de valor añadido
El agotamiento del producto ‘core‘, por otro lado, continúa consolidando las estrategias value-added, que empezaron a tomar el relevo de las oportunistas durante el pasado año y medio. Tras ese punto de inflexión, los inversores consideran también la adquisición de activos y carteras con necesidad de gestión en ubicaciones clave pero no prime. La estrategia de corto plazo es sustituida por la de medio y largo plazo, que busca generar valor al activo —vía rentas y no solo capital values— con vistas a la esperada recuperación.
“Este desproporcionado afán por la compra de activos ha favorecido transacciones de inmuebles desocupados en zonas secundarias consolidadas basadas en valores capitales bajos, pero también ha dado origen ya a las primeras adquisiciones de activos prime con repercusiones similares a los niveles previos a la crisis”, completa el representante de BNP Paribas Real Estate.
Las rentabilidades ‘prime’, por último, ven de lejos los máximos de 2013 del 6,2%. A cierre del primer trimestre de 2015 este indicador era del 5% para las mejores oficinas de Madrid y Barcelona y la coyuntura del mercado seguirá añadiendo presión negativa durante el resto de 2015.
Por Alicia Miguel Serrano
Por Funds Society, Madrid