Em tempos de incerteza econômica, diversificar investimentos no exterior tornou-se estratégia essencial para preservação patrimonial. Os Estados Unidos, com seu mercado imobiliário robusto e moeda forte, atraem cada vez mais brasileiros. Porém, existe uma armadilha fiscal pouco conhecida que pode comprometer significativamente a rentabilidade: o FIRPTA.
O Foreign Investment in Real Property Tax Act, lei federal americana de 1980, determina que até 15% do valor bruto da venda de imóveis seja retido na fonte quando o vendedor é estrangeiro não residente. Note-se: não é sobre o lucro, mas sobre o valor total da transação. Um brasileiro que vende um imóvel por US$ 500 mil terá US$ 75 mil retidos pelo governo americano, independentemente de ter lucro ou prejuízo.
Esta retenção funciona como garantia para o fisco americano coletar impostos de investidores estrangeiros. O comprador torna-se responsável pela retenção e deve remeter o valor ao IRS em até 20 dias após o fechamento. Ignorar essa obrigação pode resultar em que o próprio comprador responda pela dívida fiscal.
As mudanças recentes no IOF brasileiro agravam o cenário. O Supremo Tribunal Federal validou em julho de 2025 os aumentos das alíquotas, elevando o custo das remessas ao exterior de 1,1% para 3,5% na maioria das operações. Embora investimentos tenham mantido a alíquota de 1,1%, outras operações como compras internacionais com cartão subiram para 3,5%.
Diante dessa complexidade tributária, surge a questão estratégica fundamental: investir como pessoa física ou estruturar via pessoa jurídica? A experiência internacional aponta para vantagens significativas das estruturas empresariais.
A Limited Liability Company (LLC) emergiu como a solução preferida para brasileiros investindo em imóveis americanos. Esta estrutura oferece proteção patrimonial, limitando a responsabilidade do investidor aos ativos da empresa. Do ponto de vista tributário, a LLC permite a “tributação transparente”, em que os resultados são reportados na declaração pessoal do sócio, evitando dupla tributação. Também permite deduções significativas de despesas operacionais como reformas, seguros e juros de financiamento.
O aspecto sucessório representa talvez a maior vantagem da LLC. Os brasileiros não residentes nos EUA enfrentam o temido Estate Tax, imposto sobre herança que pode chegar a 40% do valor de mercado do patrimônio acima de US$ 60 mil. Um imóvel de US$ 500 mil resultaria em imposto sucessório de aproximadamente US$ 176 mil para os herdeiros. As estruturas empresariais adequadamente planejadas podem mitigar ou eliminar essa tributação.
A implementação prática de uma LLC é surpreendentemente simples. O processo pode ser concluído em 24 horas, com custos iniciais entre US$ 100 e US$ 300. A manutenção anual varia de US$ 754 a US$ 1.269, incluindo taxas estaduais e serviços contábeis básicos.
Contrastando com a LLC, o investimento como pessoa física expõe o investidor a retenção de até 30% sobre rendimentos de aluguel. Embora seja possível obter um Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) e fazer declaração americana para reduzir essa retenção, o processo é mais complexo e oferece menos flexibilidade fiscal.
A questão das estruturas offshore também merece consideração. Enquanto alguns especialistas sugerem combinar LLCs americanas com entidades em paraísos fiscais, essa estratégia requer análise cuidadosa das novas regras brasileiras sobre offshore.
O cenário regulatório brasileiro evoluiu significativamente. A Lei 14.754 de 2023 alterou a tributação de rendimentos no exterior, estabelecendo alíquota fixa de 15% sobre aplicações financeiras internacionais, com pagamento anual na declaração de imposto de renda.
Para navegar efetivamente nesse ambiente complexo, o planejamento tributário antecipado torna-se essencial. Dessa forma, estruturar adequadamente o investimento desde o início pode significar a diferença entre um investimento próspero e um desastre fiscal.
A compensação de impostos entre Brasil e EUA também deve ser considerada, por isso, existe acordo para evitar dupla tributação, permitindo que impostos pagos nos EUA sejam compensados no Brasil até o limite do imposto devido.
O mercado imobiliário americano continuará atraindo brasileiros pela estabilidade e potencial de valorização. Porém, o sucesso desses investimentos depende crescentemente de estruturação fiscal adequada. Ignorar aspectos como FIRPTA, Estate Tax e mudanças no IOF pode transformar um investimento promissor em pesadelo tributário.
A recomendação é clara: antes de investir, busque orientação especializada em tributação internacional. O custo de uma consultoria adequada é investimento que se paga múltiplas vezes por meio de economia fiscal e tranquilidade jurídica. Em um ambiente de crescente complexidade regulatória, investir de forma estruturada não é luxo, mas necessidade para preservação patrimonial eficaz.
