Em um contexto de rápida reconfiguração das cadeias globais de suprimentos, os principais executivos dos fundos de investimento imobiliário do México (FIBRAs) concordaram que o fenômeno do nearshoring deixou de ser uma tendência conjuntural para se tornar uma mudança estrutural de longo prazo, redefinindo o mapa imobiliário da América do Norte.
Além disso, o avanço dos empreendimentos de uso misto (mixed-use developments ou MUDs) já é uma realidade na região. O conceito refere-se ao planejamento e desenvolvimento imobiliário que integra espaços residenciais, comerciais, corporativos, de lazer e áreas verdes dentro de um mesmo edifício ou complexo acessível a pé.
Durante o FibraDay 2026, evento organizado pela Associação Mexicana de FIBRAs Imobiliárias (AMEFIBRA), líderes do setor institucional delinearam o que chamaram de uma nova etapa do fenômeno: o “Nearshoring 2.0”, caracterizado por maior integração regional, pressão sobre infraestruturas críticas e consolidação do México como peça central da estratégia manufatureira da América do Norte.
O painel principal, intitulado “O papel estratégico das FIBRAs na reconfiguração produtiva da América do Norte”, foi moderado por Lyman Daniels, presidente da CBRE para México, Colômbia e Costa Rica. Segundo ele, o debate já não gira em torno da existência do nearshoring, mas de suas implicações estruturais. “A pergunta já não é se o fenômeno é real, mas como ele está mudando estruturalmente o México”, afirmou Daniels ao apresentar o conceito de “Nearshoring 2.0”.
Um dos pontos mais destacados pelos participantes foi a força estrutural da América do Norte como bloco econômico. De acordo com Gonzalo Robina, diretor-geral da FIBRA UNO, aproximadamente 85% da produção regional é consumida dentro da própria região, um nível de integração significativamente superior ao de outras economias exportadoras.
Esse dado foi utilizado para reforçar a tese de que a América do Norte possui uma vantagem competitiva sustentável em termos de autossuficiência e resiliência diante de disrupções globais, especialmente quando comparada à Ásia e à Europa.
Nesse contexto, os painelistas concordaram que a infraestrutura — especialmente energia, logística e recursos hídricos — será o fator determinante para aproveitar plenamente o movimento de relocalização das cadeias produtivas.
Sob a perspectiva imobiliária, o debate concentrou-se na evolução da demanda para corredores industriais menos tradicionais. Simon Hanna, diretor-geral da FIBRA Macquarie, destacou que o valor dos ativos está migrando para mercados secundários dentro dos principais corredores industriais, impulsionado pela disponibilidade de energia e água, fatores que se tornaram variáveis críticas para a instalação de novas operações industriais.
A conclusão geral foi que a localização já não é definida apenas pela proximidade logística, mas também pela capacidade dos mercados locais de garantir condições operacionais completas para empresas globais.
Varejo e escritórios: segmentos que surpreendem no ciclo
Embora o setor industrial continue sendo o principal beneficiário do movimento de relocalização, o painel destacou dinâmicas relevantes em outros segmentos do mercado imobiliário. No varejo, Gonzalo Robina ressaltou a força do consumo interno mexicano e a recuperação do poder de precificação dos aluguéis comerciais. Segundo ele, os reajustes obtidos nas renovações de contratos estão alcançando níveis comparáveis — e, em alguns casos, superiores — aos observados no segmento industrial.
Esse movimento tem impulsionado o desenvolvimento de novos projetos comerciais e de uso misto, acompanhando o aumento da demanda urbana. Por outro lado, Salvador Daniel, diretor-geral da FIBRA Danhos, destacou que o segmento de escritórios premium começa a apresentar sinais de recuperação estrutural, impulsionado pela escassez de grandes espaços Classe A disponíveis nos mercados primários.
México como estratégia de longo prazo
Na parte final do painel, os participantes concordaram que o México não está apenas se beneficiando de uma tendência global, mas se consolidando como um eixo estratégico da reconfiguração produtiva da América do Norte. Jorge Girault, diretor-geral da FIBRA Prologis, enfatizou que o país não deve ser visto como uma oportunidade tática, mas como uma plataforma estrutural de longo prazo para investimentos industriais globais.
“O México é uma estratégia”, resumiu Girault, ao destacar as vantagens competitivas do país em relação a outros destinos industriais, como o Vietnã.
Um setor em consolidação histórica
O FibraDay 2026 também teve um significado simbólico para o setor ao coincidir com o 15º aniversário da chegada das FIBRAs ao México e o 10º aniversário da AMEFIBRA.
Nesse período, o setor imobiliário institucional evoluiu até se tornar um dos pilares da infraestrutura produtiva do país, consolidando seu papel como veículo fundamental para canalizar investimentos, desenvolver parques industriais e apoiar o crescimento das cadeias de valor regionais.
De forma geral, as conclusões do fórum refletem uma visão compartilhada: o nearshoring deixou de ser um fenômeno emergente para se transformar em uma mudança estrutural de longo prazo, na qual o México ocupa uma posição cada vez mais central no redesenho econômico da América do Norte.
Por Antonio Sandoval