Última actualización: 03:47 / Lunes, 9 Mayo 2022
Informe de DWS

¿Qué mercados regionales de Europa son más atractivos?

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  • El atractivo de los inmuebles residenciales sigue impulsando la demanda de los inversores y está provocando una mayor asignación del sector a la vivienda
  • Los mercados regionales a menudo ofrecen sólidos fundamentales de mercado a la par que las grandes aglomeraciones, al tiempo que ofrecen un potencial de mayor rentabilidad
  • Ante estas perspectivas, los mercados regionales de los países nórdicos, España y el Reino Unido parecen estar bien posicionados para beneficiarse de la ampliación de la demanda de los inversores y de un mayor impulso más allá de los centros principales

Durante la década de 2010, el volumen de transacciones residenciales en Europa aumentó de 14.000 millones a 59.000 millones de euros, lo que hizo que la cuota de inversiones residenciales pasara del 10% al 23% del volumen total de inversiones. Este data demuestra la resistencia del sector inmobiliario durante la crisis financiera, el aumento de los alquileres y los cambios estructurales sitúa a los activos residenciales como una atractiva inversión en la que los inversores están comenzando a asignar una parte cada vez mayor de su cartera, según ha destacado DWS en su informe “Mercados regionales de la vivienda en Europa”. Así, desde DWS aseguran que esta tendencia no va a invertirse, de hecho, “a medida que aumente el volumen de capital asignado al sector residencial y los inversores adquieran más experiencia, esperamos que la actividad crezca”.

Figura 1

Foco de inversión: ciudades regionales

El nuevo objetivo de los inversores son las ciudades regionales, como Leipzig o Málaga, que si bien es cierto que ofrecen un riesgo mayor para inversores inexpertos también representan una alternativa a las principales puertas de entrada del sector ofreciendo una prima de rendimiento atractiva respecto a los principales mercados. Se trata de ciudades que superan el millón de habitantes, con poblaciones metropolitanas, con una base de empleo amplia y diversificada, centros de gobierno regional y de aprendizaje y que a menudo albergan importantes universidades. No obstante, DWS advierte que “con el tiempo esperamos que la actual prima de rendimiento en los mercados regionales se reduzca, ya que los altos niveles de capital contribuyen a ofrecer más acciones de calidad institucional, a reducir los costes operativos y a disminuir la actual prima de iliquidez”.

Para el informe se analizaron 62 mercados europeos de la vivienda y se clasificaron en función de un total de 15 indicadores socioeconómicos y residenciales. La selección se basó en el tamaño (con al menos 200.000 habitantes), el atractivo viable del mercado local de vivienda, la evolución demográfica (proyecciones a diez años y de la población joven de 20 a 35 años), factores económicos (considerándose el crecimiento del empleo y de la renta disponible), así como otros factores del propio mercado como la asequibilidad, la oferta de vivienda disponible o la actividad de desarrollo.

Conclusiones

Entre 2019 y 2020, la tasa de crecimiento anual compuesto de las transacciones residenciales en los mercados regionales estudiados por el informe fue de casi el 30%. Esto sugiere que han llamado la atención de los inversores institucionales y “una mayor asignación podría ocurrir con el tiempo”, explican desde DWS.

El crecimiento de la población previsto (en %) es más o menos el mismo para los mercados regionales y principales. Sin embargo, algunas regiones superan los resultados como Málaga (+1,0%) o Toulouse (+0,9%) que se sitúan por encima del +0,3% de la media europea. Asimismo, ciudades universitarias como Tampere, Oporto y Leipzig muestran un mayor crecimiento de la población joven que las capitales de Finlandia, Portugal o Alemania, respectivamente.

El crecimiento económico sostenido de algunas ciudades regionales se espera que dé lugar a tasas de crecimiento de la renta disponible superiores a la media. Es el caso de Aarhus, con una tasa de crecimiento a 10 años del 3,5% anual o el de Bristol (+3,3% anual), que se sitúa a más de 60 puntos porcentuales de Londres. Según sostiene el informe, los mercados regionales suelen estar al mismo nivel que los centros principales, lo que refleja su sólida situación financiera.

Además, la tasa media de crecimiento de los alquileres a tres años (2018-2020) en las 62 regiones estudiadas “parece favorable”, con más del 5%, mientras que los 15 mercados principales estudiados tienen una media inferior al 1,5%. Por otra parte, la actividad de la construcción en estas regiones está aumentando gradualmente, “pero a menudo persiste la escasez de oferta”.

En definitiva, desde DWS destacan que los mercados regionales “tienen niveles de rendimiento más elevados que el campeón nacional; aunque, los precios varían mucho entre países". Los rendimientos más elevados suelen implicar un mayor riesgo percibido del mercado respectivo, pero también podrían significar una oportunidad para obtener un rendimiento superior. Sobre la base de los sólidos fundamentales del mercado, pueden identificarse ciudades regionales que tienen un perfil de riesgo similar al de los mercados principales con una prima más alta y, por tanto, son financieramente ventajosas.

Según destacan, estos mercados aún no están totalmente valorados debido a la falta de transparencia y de apetito de los inversores, por lo que esperamos que los rendimientos caigan con el tiempo. Pero, de nuevo, "la razón principal de este análisis no es la comprensión esperada de los rendimientos y el aumento del apetito de los inversores, sino más bien los fuertes fundamentales del mercado que llevarán a un rendimiento superior en el lado de los alquileres por encima de la media contribuirán al rendimiento superior", señala el informe. Así pues, las conclusiones sostienen que los 62 mercados analizados ofrecerán en unos años una mayor rentabilidad con un riesgo sistemático comparable al de las principales ciudades e incluso superarán a los mercados principales en algunas zonas.

Figura 2

Ejemplos de mercados atractivos: Bristol, Pamplona y Leipzig

El informe señala que las oportunidades más atractivas se encuentran en el norte de Europa, Reino Unido y España ya que el crecimiento económico y demográfico es superior en comparación con las otras regiones analizadas. En este sentido, destacan tres ciudades que obtuvieron resultados “especialmente buenos" a nivel regional.

Figura 3

La ciudad de Bristol en Reino Unido es un ejemplo de mercado con exceso de demanda. De cara al futuro, creen que esta demanda será difícil de satisfacer a corto y medio plazo. En la actualidad, la reconversión del antiguo parque de oficinas en espacio residencial está contribuyendo a aliviar la presión de la demanda. Sin embargo, debido a su condición de centro tecnológico regional y a la buena situación económica general, esperan que en el futuro la demanda supere continuamente a la oferta, lo que hará subir los alquileres y los precios.

Pamplona, la capital de la Comunidad Foral de Navarra en España, es un ejemplo de ciudad regional que, gracias a su asequibilidad, atrae tanto a nuevos habitantes como a nuevas empresas. Este atractivo ha hecho que los alquileres en la región aumenten más de un 10% en los últimos tres años y se espera un mayor crecimiento. Además de tres universidades en el centro de la ciudad, Pamplona es sede de conocidas empresas como VW o Siemens.

Por último, Leipzig, ciudad universitaria del este de Alemania. No sólo ofrece viviendas comparativamente asequibles y aptas para familias, sino también un interesante mercado de inversión. Como importante centro económico del este de Alemania, Leipzig, ha experimentado un gran crecimiento demográfico en los últimos años, que probablemente continuará en los próximos, lo que hará que la disponibilidad de viviendas sea aún mayor.

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